Vodič za dobijanje lokacijskih i građevinskih dozvola

Građevinska dozvola

Šematski prikaz procesa izdavanja građevinske dozvole

Postupak izdavanja građevinske dozvole u smislu Zakona o uređenju prostora i građenju pokreće se pismenim zahtjevom investitora.

Uz zahtjev investitor je dužan priložiti:

• lokacijske uslove;
• dokaz o riješenim imovinsko-pravnim odnosima;
• izvještaj o reviziji tehničke dokumentacije.

Investitor prilaže i ugovor o koncesiji ili javno-privatnom partnerstvu ukoliko se za traženu izgradnju daje koncesija ili zaključuje ugovor o javno-privatnom partnerstvu.

Ukoliko je glavni projekat izrađen prema propisima drugih zemalja, investitor prilaže potvrdu o nostrifikaciji projekta.

Uz zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, ukoliko je to neophodno ili propisano drugim propisom, investitor prilaže i ekološku dozvolu, odnosno rješenje o odobravanju studije uticaja na životnu sredinu.

Investitor prilaže kao dokaz o riješenim imovinsko-pravnim odnosima izvod iz javne evidencije o nepokretnostima, ili ugovor ili odluku nadležnog organa pogodnu kao osnov za sticanje prava vlasništva ili prava građenja u korist investitora, ili ugovor o zajedničkom građenju zaključen sa vlasnikom zemljišta ili nepokretnosti.

Ukoliko se građevinsko zemljište nalazi u vlasništvu više lica, investitor je dužan dostaviti izvod iz javne evidencije o nepokretnosti i ugovor o međusobnim odnosima investitora i suvlasnika.

Po prijemu zahtjeva, organ uprave nadležan za poslove građenja u jedinici lokalne samouprave, će utvrditi da li je uz zahtjev priložena sva potrebna dokumentacija.

Ukoliko zahtjev sadrži formalne nedostatke ili je nepotpun, nadležni organ će upozoriti investitora i pozvati da otkloni takve nedostatke i zahtjev kompletira u primjerenom roku, u protivnom će se zahtjev odbaciti.

Po prijemu zahtjeva, a prije izdavanja građevinske dozvole, nadležni organ će zatražiti od investitora da dostavi rješenje o utvrđivanju visine naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta i rente, te dokaz o uplati naknade. Ukoliko je izmirenje ove obaveze sa jedinicom lokalne samouprave riješeno na drugi način, investitor dostavlja ugovor kojim je definisan način izmirenja.

Rok za izdavanje, sadržaj i rok važenja građevinske dozvole

Nadležni organ donosi odluku o izdavanju građevinske dozvole u roku od najkasnije od 15 dana od kompletiranja zahtjeva.

Građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa radovima u roku od 3 godine od dana kada je ona postala izvršna.

Investitor je dužan prijaviti početak građenja nadležnoj urbanističko-građevinskoj inspekciji najkasnije osam dana prije početka izvođenja radova.

Građevinska dozvola sadrži podatke o investitoru, objektu za koji se izdaje, namjeni, gabaritu i spratnosti objekta, oznaku parcele, naziv glavnog projekta i pravnog lica sa licencom koji je izradio glavni projekat sa imenom glavnog projektanta, izvještaj o reviziji tehničke dokumentacije, konstataciju da je glavni projekat sastavni deo građevinske dozvole i sadrži ovjeru, potpis i pečat organa nadležnog za izdavanje dozvole.

Investitor može podnijeti zahtjev za izmenu ili dopunu postojeće građevinske dozvole nakon njenog izdavanja.

Razlozi za izmjenu ili dopunu su izmjene ili dopune tehničke dokumentacije, glavnog projekta, izmjene koje utiču na položaj, namjenu, konstrukciju, opremu, zaštitu životne sredine, stabilnost, funkcionalnost, dimenzije, te spoljni izgled objekta.

Legalizacija

Šematski prikaz toka legalizacije objekata

Šta predstavlja legalizacija?

Legalizacija u smislu Zakona o uređenju prostora i građenju (“Službeni glasnik Republike Srpske”, broj 40/13), (u daljem tekstu: Zakon) predstavlja naknadno izdavanje lokacijskih uslova, građevinske i upotrebne dozvole za objekte, odnosno dijelove objekata izgrađene, započete ili rekonstruisane bez građevinske dozvole, kao i objekte izrađene na osnovu građevinske dozvole na kojima je prilikom građena odstupljeno od građevinske dozvole i glavnog projekta, a koji su izgrađeni ili čija izgradnja je započela do dana stupanja na snagu Zakona.

Rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju

Objekti izgrađeni prije prvog aerofotogrametrijskog snimanja izvršenog za područje jedinice lokalne samouprave do kraja 1980. godine smatraju se legalno izgrađenim.

Vlasnici odnosno investitori koji su ranije podnijeli zahtjev za legalizaciju u skladu sa tada važećim propisima, smatra se da su podnijeli zahtjev u smislu Zakona, a postupak će se okončati prema odredbama propisa koji je povoljniji za investitora.

Postupak legalizacije

Postupak legalizacije bespravnog objekta pokreće se po zahtjevu investitora ili vlasnika objekta.

Odjeljenje za prostorno uređenje vrši uvid na licu mjesta u roku od 30 dana od dana podnošenja zahtjeva i obavještava podnosioca zahtjeva o mogućnostima legalizacije i koje dokaze treba dostaviti kao upotpunu zahtjeva.

Postupak legalizacije završenih objekata sprovodi se bez naknadnog izdavanja lokacijskih uslova osim ako je to potrebno za legalizaciju objekta izgrađenog na državnom zemljištu.

Planski osnov za legalizaciju je regulacioni plan ili neki drugi sprovedbeni dokument prostornog uređenja, a kad takvog dokumenta nema planski osnov se određuje u skladu sa Zakonom.

Izuzetno, za završene objekte koji nisu u skladu sa dokumentima prostornog uređenja, ako je u odnosu na planiranu spratnost odstupljeno za najviše dvije etaže od kojih je zadnja potkrovlje ili ako je došlo do odstupanja 10% od planiranih horizontalnih gabarita, legalizacija se može sprovesti pod uslovima određenim Zakonom.

Rješenje o naknadnom izdavanju građevinske dozvole nezavršenih objekata donosi se na osnovu dokaza iz člana 128. Zakona.

Za završene individualne stambene i individualne stambeno-poslovne objekte, čija je BGP manja od 400m2, osim za složene objekte u smislu Zakona, naknadna građevinska i upotrebna dozvola izdaju se istim rješenjem.

Za završene individualne stambene i individualne stambeno-poslovne objekte, čija je BGP manja od 400m2,  osim za složene objekte u smislu Zakona, koji nisu u potpunosti završeni ali je završena konstrukcija, krov i fasadni zidovi, postupak izdavanja građevinske dozvole se vrši sa smanjenim obimom tehničke dokumentacije isto kao i za potpuno završene ovakve objekte, a upotrebna dozvola se izdaje prema odredbama Zakona.

Privremeno zadržavanje objekta

Bespravno izgrađeni objekat u upotrebi ili njegov deo koji nije moguće trajno legalizovati u skladu sa Zakonom privremeno se zadržava do privođenje zemljišta na kojem su izgrađeni konačnoj namjeni u skladu sa regulacionim planom, o čemu nadležni organ za legalizaciju donosi rješenje.

Za privremeno zadržavanje objekta prilaže se dokumentacija propisana Zakonom zavisno od vrste i veličine objekta, a na osnovu koje se objekat može priključiti na komunalnu i javnu infrastrukturu.

Za privremeno zadržavanje objekta investitor plaća iznos od 20% naknade za legalizaciju izračunate u skladu sa Zakonom.

Ukoliko se prije isteka roka privremenosti donese novi sprovedbeni dokument prostornog uređenja prema kojem je objekat moguće trajno zadržati, naknada plaćena za privremeno zadržavanje uračunava se u iznos naknade za trajnu legalizaciju.

Postupanje urbanističko-građevinske inspekcije

Ako je zahtjev za legalizaciju podnesen, nadležni urbanističko-građevinski inspektor će zaključkom prekinuti postupak izvršenja rješenja o uklanjanju bespravno izgrađenog ili započetog objekta ili dijela objekta do pravosnažnog okončanja postupka legalizacije.

Kada se postupak legalizacije završi pravosnažnim odbijanjem ili odbacivanjem zahtjeva, inspektor će nastaviti postupak izvršenja rješenja o uklanjanju bespravnog objekta.

Nadležni inspektor je dužan pokrenuti postupak za uklanjanje bespravno izgrađenog objekta za koji investitor nije podneo zahtjev za legalizaciju.

Objekti koji se ne mogu legalizovati

Ne može se izdati naknadna građevinska dozvola ako je objekat izgrađen, rekonstruisan ili dograđen:

• na zemljištu nepovoljnom za građenje kao što je klizište, močvarno zemljište, zemljište izloženo poplavama ili drugim elementarnim nepogodama;
• od materijala koji ne osigurava trajnost i sigurnost objekta;
• izgrađen na površinama javne namjene ili zemljištu planiranom za uređenje i izgradnju objekata ili površina javne namjene za koje se u skladu sa posebnim propisima utvrđuje javni interes;
• izgrađen je u 1. zoni zaštite prirodnog dobra, odnosno u zoni zaštite kulturnog dobra od posebnog značaja ili dobra uvrštenog u listu svjetske kulturne baštine.

Lokacijski uslovi

Šematski prikaz procesa izdavanja lokacijskih uslova

Postupak izdavanja lokacijskih uslova

Za individualne stambene i individualne stambeno-poslovne objekte bruto grđevinske površine do 400m2, osim složenih objekata u smislu Zakona, koji se grade na području za koje je donesen sprovedbeni dokument prostornog uređenja ili na vanurbanom području, za izdavanje građevinske dozvole nisu potrebni lokacijski uslovi.

Postupak izdavanja lokacijskih uslova u smislu Zakona o uređenju prostora i građenju pokreće se pismenim zahtjevom investitora.

Uz zahtjev investitor je dužan priložiti:

• urbanističko-tehničke uslove i stručno mišljenje ako nema sprovedbenog dokumenta prostornog uređenja, koji se dostavljaju u tri primjerka samo ako se rade van organa nadležnog za poslove uređenja prostora jedinice lokalne samouprave;
• kopiju katastarskog plana, odnosno ažurnu geodetsku podlogu za predložene trase za infrastrukturne linijske komunalne objekte, ovjerene od organa nadležnog za poslove premjera i katastra;
• dokaz o legalnosti postojećeg objekta, ukoliko je riječ o dogradnji, nadogradnji i promjeni namjene postojećeg objekta;
• opis objekta;
• saglasnosti na lokaciju objekta predviđene u urbanističko-tehničkim uslovima na osnovu posebnih zakona zavisno od vrste i namjene objekta (komunalnih preduzeća, koja upravljaju komunalnom infrastrukturom, javnih preduzeća, koja upravljaju javnom infrastrukturom i slično), ako takve saglasnosti nisu sadržane u urbanostičko-tehničkim uslovima;
• rješenje o utvrđivanju obaveze sprovođenja procjene uticaja na životnu sredinu i obimu procjene uticaja, ako je njeno sprovođenje obavezno u skladu sa posebnim propisom i
• idejni projekat i dokaz o vlasništvu ili pravu građenja nad zemljištem za objekte za koje prema odredbama ovog Zakona nije potrebna građevinska dozvola.

Izuzetno, ako je područje buduće gradnje obuhvaćeno sprovedbenim dokumentom prostornog uređenja investitor nije dužan da priloži saglasnosti iz 5. tačke.

Ako je područje buduće izgradnje obuhvaćeno važećim raspoloživim dokumentom prostornog uređenja i ako planirana izgradnja nije u skladu sa tim dokumentom organ nadležan za izdavanje lokacijskih uslova dužan je o tome upoznati podnosioca zahtjeva.

Ako je podnosilac zahtjeva priložio sve potrebne dokaze i ako je planirana izgradnja u skladu sa važećim raspoloživim dokumentom prostornog uređenja, nadležni organ pristupa izradi lokacijskih uslova.

Ako uz zahtjev nisu priloženi svi dokazi, nadležni organ poziva podnosioca zahtjeva da ih dostavi u naknadnom roku, koji ne može biti duži od 30 dana, u protivnom zahtjev će biti odbačen.

Rok za izdavanje, sadržaj i rok važenja lokacijskih uslova

Nadležni organ dužan je da izda lokacijske uslove u roku od 15 dana prijema kompletnog zahtjeva.

Ukoliko lokacijski uslovi nisu izdati u propisanim rokovima, investitor može podnijeti žalbu kao da je zahtjev odbijen.

Ako je područje buduće izgradnje obuhvaćeno sprovedbenim dokumentom prostornog uređenja, lokacijski uslovi sastoje se od ovjerenog izvoda iz sprovedbenog dokumenta prostornog uređenja i urbanističko-tehničkih uslova.

Ako područje buduće izgradnje nije obuhvaćeno sprovedbenim dokumentom prostornog uređenja, lokacijski uslovi sastoje se od:

• izvoda iz važećeg raspoloživog dokumenta prostornog uređenja;
• stručnog mišljenja i urbanističko-tehničkih uslova i
• izjave vlasnika susjednih objekata i parcela, koje pribavlja organ po službenoj dužnosti ili ih pribavlja investitor sa potpisima ovjerenim kod notara.

Lokacijski uslovi važe do izmjene važećeg ili donošenja sprovedbenog plana, ako je propisana obaveza njegovog donošenja.

Ako investitor nije podneo zahtjev za građevinsku dozvolu u roku od godinu dana od dana izdavanja lokacijskih uslova, prije podnošenja zahtjeva dužan je pribaviti uvjerenje da izdati lokacijski uslovi nisu promijenjeni.

Investitor može podnijeti zahtjev za izmjenu ili dopunu lokacijskih uslova, ako se zahtijevane promjene odnose na položaj, promjenu namjene, zaštitu životne sredine ili stabilnost, funkcionalnost, dimenzije, spoljni izgled objekta i mogu se uskladiti sa dokumentom prostornog uređenja, na osnovu kojeg su izdati.

Upotrebna dozvola

Šematski prikaz procesa izdavanja upotrebne dozvole

Postupak izdavanja upotrebne dozvole u smislu Zakona o uređenju prostora i građenju, pokreće se pismenim zahtjevom investitora.

Izgrađeni objekat ne može se početi koristiti, odnosno staviti u upotrebu prije nego što nadležni organ rješenjem izda upotrebnu dozolu, na osnovu prethodnog izvršenog tehničkog pregleda objekta.

Tehnički pregled mora se obaviti najkasnije u roku od 15 dana od dana podnošenja kompletnog zahtjeva za izdavanje upotrebne dozvole.

Investitor, odnosno vlasnik objekta ili njegov pravni sljednik, podnosi zahtjev za izdavanjeupotrebne dozvole nadležnom Organu uprave koji je izdao građevisku dozvolu, kada zajedno sa nadzornim organom utvrdi da je objekat ili njegov dio izgađen u skladu sa građevinskom dozvolom tako da se može koristiti i da je izgrađen projekat izvedog stanja u slučajevima kada je došlo do promjena koje ne zahtjevaju izmjenu građevinske dozvole.

Podnosila zahtjeva prilaže:

1. Građevinsku dozvolu sa projektom izvedenog stanja u dva primjerka, ukoliko je izrađen i ovjeren u skladu sa članom 104. Zakona o uređenju prostora i građenju,
2. Potvrdu o izvršenom geodetskom snimanju objekta,
3. Dokaz o izvršenom snimanju podzemnih instalacija,
4. Saglasnost na izvedeno stanje, kada je to predviđeno posebnim propisima,
5. Izjavu izvođača o izvedenom radovima i uslovima za održavanje objekta iz člana 60. stav 2. ovog Zakona,
6. Izvještaj nadzornog organa,
7. Energetski setrifikat zgrade.

Tehnički pregled obavlja stručna komisija koju rješenjem formira organ koji je izdao građevinsku dozvolu, u roku od tri dana od dana prijema kompletnog zahtjeva.

Članovi komisije mogu biti lica odgovarajuće struke sa licencom za reviiju ili izradu tehničke dokumentacije ili izvođenje radova koji su predmet tehničkog pregleda.

Nadležni organ može povjeriti tehnički pregled pravnom licu sa licencom za reviziju ili izradu tehničke dokumentacije ili za građenje ukoliko to pravno lice odnosno zaposleni u tom pravnom licu nije obavljao poslove stručnog nadzora izgradnje objekta ili učestvovao u njegovom građenju.

 Poslije izvršenog tehničkog pregleda komisija za tehnički pregled dužna je u roku od osam dana nakon izvršenog tehničkog pregleda sačini izvještaj u pisanoj formi o rezultatu tehničkog pregleda izgrađenog objekta, odnosno izvednih radova, čiji je sastavni dio Zasnik o obavljenomtehničkom pregledu.

Zapisnik o obavljenom tehničkom pregledu sadrži mišljenje svakog člana komisije za tehnički pregled o tome da se izgrađeni objekat može koristiti, da se moraju prethodno otkloniti utvrđeni nedostatci, odnosno da se upotrebna dozvola ne može izdati.

Ukoliko se na osnovu Izvještaja o tehničkom pregledu utvrdi da nema nedostataka ili da su uočeni nedostatci otklonjeni, nadležni organ dužan je u roku od osam dana od prijema zapisnika izda upotrebnu dozvolu.

Ukoliko su tehničkom pregledu utvrđeni nedostatci koje je potrebno otkloniti, nadležni organ će rješenjem naložiti da se utvrđeni nedostatci u određenom roku otklone.

Ako su svi nedostatci otkloljeni, nadležni organ izdaje upotrebnu dozvolu u roku od osam dana od dana obavljenog ponovnog tehničkog pregleda, a u suprotnom izdaje se rješenje o odbijanju zahtjeva za izdavanje upotrebne dozvole.

Troškove obavljanja tehničkog pregleda snosi investitor odnosno vlasnik objekta.

Nadležni organ može na osnovu mišljenja komisije tehničkog pregleda izdati dozvolu za probni rad i privremenu upotrebu objekta za vrijeme trajanja probnog rada za objekat koji s obzirom na tehnološki proces ugrađene instalacije opremu i postrojenja, zahtjeva probni rad, i to samo ako je komisija utvrdila da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i da puštanje objekta u probni rad ne ugrožava život i zdravlje ljudi, životnu sredinu i susjedne objekte.

Probni rad može trajati najduže godinu dana,a izuzetno u posebno složenim tehnološkim procesima probni rad se može produžiti za još jednu godinu.

U slučaju oštećenja objekta koje ugrožava stabilnost samog objekta ili njegovog dijela, te ako postoji opasnost za susjedne objekte ili sigurnost ljudi, vlasnik objekta dužan je da preduzme hitne mjere za otklanjanje opasnosti i označi objekat kao opasan do otklanjanja oštećenja.

Vlasnik objekta može pristupiti uklanjanju objekta ili njegovog dijela, ako nije riječ o uklanjanju na osnovu inspekcijskog rješenja, samo na osnovu dozvole za uklanjanje.

Organ uprave nadležan za poslove uređenja prostora po službenoj dužnosti ili na zahtjev zainteresovanog lica, rješenjem određuje uklanjanje objekta ili dijela objekta koji se utvrdi da zbog fizičke dotrajalosti, elemetarnih nepogoda ili ratnih dejstava i većih oštećenja ne može dalje da služi svojoj namjeni ii da predstavlja opasnost po život ili zdravlje ljudi, okolne objekte i saobraćaj, kao i uslove i mjere koje je potrebno sprovesti, odnosno obezbjediti pri uklanjanju objekta ili dijela objekta, a što se utvrđuje na osnovu nalaza i mišljenja vještaka odgovarajuće struke