Водич за добијање локацијских и грађевинских дозвола

Грађевинска дозвола

Шематски приказ процеса издавања грађевинске дозволе

Поступак издавања грађевинске дозволе у смислу Закона о уређењу простора и грађењу покреће се писменим захтјевом инвеститора.

Уз захтјев инвеститор је дужан приложити:

• локацијске услове;
• доказ о ријешеним имовинско-правним односима;
• извјештај о ревизији техничке документације.

Инвеститор прилаже и уговор о концесији или јавно-приватном партнерству уколико се за тражену изградњу даје концесија или закључује уговор о јавно-приватном партнерству.

Уколико је главни пројекат израђен према прописима других земаља, инвеститор прилаже потврду о нострификацији пројекта.

Уз захтјев за издавање грађевинске дозволе, уколико је то неопходно или прописано другим прописом, инвеститор прилаже и еколошку дозволу, односно рјешење о одобравању студије утицаја на животну средину.

Инвеститор прилаже као доказ о ријешеним имовинско-правним односима извод из јавне евиденције о непокретностима, или уговор или одлуку надлежног органа погодну као основ за стицање права власништва или права грађења у корист инвеститора, или уговор о заједничком грађењу закључен са власником земљишта или непокретности.

Уколико се грађевинско земљиште налази у власништву више лица, инвеститор је дужан доставити извод из јавне евиденције о непокретности и уговор о међусобним односима инвеститора и сувласника.

По пријему захтјева, орган управе надлежан за послове грађења у јединици локалне самоуправе, ће утврдити да ли је уз захтјев приложена сва потребна документација.

Уколико захтјев садржи формалне недостатке или је непотпун, надлежни орган ће упозорити инвеститора и позвати да отклони такве недостатке и захтјев комплетира у примјереном року, у противном ће се захтјев одбацити.

По пријему захтјева, а прије издавања грађевинске дозволе, надлежни орган ће затражити од инвеститора да достави рјешење о утврђивању висине накнаде за уређење градског грађевинског земљишта и ренте, те доказ о уплати накнаде. Уколико је измирење ове обавезе са јединицом локалне самоуправе ријешено на други начин, инвеститор доставља уговор којим је дефинисан начин измирења.

Рок за издавање, садржај и рок важења грађевинске дозволе

Надлежни орган доноси одлуку о издавању грађевинске дозволе у року од најкасније од 15 дана од комплетирања захтјева.

Грађевинска дозвола престаје да важи ако се не отпочне са радовима у року од 3 године од дана када је она постала извршна.

Инвеститор је дужан пријавити почетак грађења надлежној урбанистичко-грађевинској инспекцији најкасније осам дана прије почетка извођења радова.

Грађевинска дозвола садржи податке о инвеститору, објекту за који се издаје, намјени, габариту и спратности објекта, ознаку парцеле, назив главног пројекта и правног лица са лиценцом који је израдио главни пројекат са именом главног пројектанта, извјештај о ревизији техничке документације, констатацију да је главни пројекат саставни део грађевинске дозволе и садржи овјеру, потпис и печат органа надлежног за издавање дозволе.

Инвеститор може поднијети захтјев за измену или допуну постојеће грађевинске дозволе након њеног издавања.

Разлози за измјену или допуну су измјене или допуне техничке документације, главног пројекта, измјене које утичу на положај, намјену, конструкцију, опрему, заштиту животне средине, стабилност, функционалност, димензије, те спољни изглед објекта.

Легализација

Шематски приказ тока легализације објеката

Шта представља легализација?

Легализација у смислу Закона о уређењу простора и грађењу (“Службени гласник Републике Српске”, број 40/13), (у даљем тексту: Закон) представља накнадно издавање локацијских услова, грађевинске и употребне дозволе за објекте, односно дијелове објеката изграђене, започете или реконструисане без грађевинске дозволе, као и објекте израђене на основу грађевинске дозволе на којима је приликом грађена одступљено од грађевинске дозволе и главног пројекта, а који су изграђени или чија изградња је започела до дана ступања на снагу Закона.

Рок за подношење захтјева за легализацију

Објекти изграђени прије првог аерофотограметријског снимања извршеног за подручје јединице локалне самоуправе до краја 1980. године сматрају се легално изграђеним.

Власници односно инвеститори који су раније поднијели захтјев за легализацију у складу са тада важећим прописима, сматра се да су поднијели захтјев у смислу Закона, а поступак ће се окончати према одредбама прописа који је повољнији за инвеститора.

Поступак легализације

Поступак легализације бесправног објекта покреће се по захтјеву инвеститора или власника објекта.

Одјељење за просторно уређење врши увид на лицу мјеста у року од 30 дана од дана подношења захтјева и обавјештава подносиоца захтјева о могућностима легализације и које доказе треба доставити као употпуну захтјева.

Поступак легализације завршених објеката спроводи се без накнадног издавања локацијских услова осим ако је то потребно за легализацију објекта изграђеног на државном земљишту.

Плански основ за легализацију је регулациони план или неки други спроведбени документ просторног уређења, а кад таквог документа нема плански основ се одређује у складу са Законом.

Изузетно, за завршене објекте који нису у складу са документима просторног уређења, ако је у односу на планирану спратност одступљено за највише двије етаже од којих је задња поткровље или ако је дошло до одступања 10% од планираних хоризонталних габарита, легализација се може спровести под условима одређеним Законом.

Рјешење о накнадном издавању грађевинске дозволе незавршених објеката доноси се на основу доказа из члана 128. Закона.

За завршене индивидуалне стамбене и индивидуалне стамбено-пословне објекте, чија је БГП мања од 400м2, осим за сложене објекте у смислу Закона, накнадна грађевинска и употребна дозвола издају се истим рјешењем.

За завршене индивидуалне стамбене и индивидуалне стамбено-пословне објекте, чија је БГП мања од 400м2,  осим за сложене објекте у смислу Закона, који нису у потпуности завршени али је завршена конструкција, кров и фасадни зидови, поступак издавања грађевинске дозволе се врши са смањеним обимом техничке документације исто као и за потпуно завршене овакве објекте, а употребна дозвола се издаје према одредбама Закона.

Привремено задржавање објекта

Бесправно изграђени објекат у употреби или његов део који није могуће трајно легализовати у складу са Законом привремено се задржава до привођење земљишта на којем су изграђени коначној намјени у складу са регулационим планом, о чему надлежни орган за легализацију доноси рјешење.

За привремено задржавање објекта прилаже се документација прописана Законом зависно од врсте и величине објекта, а на основу које се објекат може прикључити на комуналну и јавну инфраструктуру.

За привремено задржавање објекта инвеститор плаћа износ од 20% накнаде за легализацију израчунате у складу са Законом.

Уколико се прије истека рока привремености донесе нови спроведбени документ просторног уређења према којем је објекат могуће трајно задржати, накнада плаћена за привремено задржавање урачунава се у износ накнаде за трајну легализацију.

Поступање урбанистичко-грађевинске инспекције

Ако је захтјев за легализацију поднесен, надлежни урбанистичко-грађевински инспектор ће закључком прекинути поступак извршења рјешења о уклањању бесправно изграђеног или започетог објекта или дијела објекта до правоснажног окончања поступка легализације.

Када се поступак легализације заврши правоснажним одбијањем или одбацивањем захтјева, инспектор ће наставити поступак извршења рјешења о уклањању бесправног објекта.

Надлежни инспектор је дужан покренути поступак за уклањање бесправно изграђеног објекта за који инвеститор није поднео захтјев за легализацију.

Објекти који се не могу легализовати

Не може се издати накнадна грађевинска дозвола ако је објекат изграђен, реконструисан или дограђен:

• на земљишту неповољном за грађење као што је клизиште, мочварно земљиште, земљиште изложено поплавама или другим елементарним непогодама;
• од материјала који не осигурава трајност и сигурност објекта;
• изграђен на површинама јавне намјене или земљишту планираном за уређење и изградњу објеката или површина јавне намјене за које се у складу са посебним прописима утврђује јавни интерес;
• изграђен је у 1. зони заштите природног добра, односно у зони заштите културног добра од посебног значаја или добра уврштеног у листу свјетске културне баштине.

Локацијски услови

Шематски приказ процеса издавања локацијских услова

Поступак издавања локацијских услова

За индивидуалне стамбене и индивидуалне стамбено-пословне објекте бруто грђевинске површине до 400м2, осим сложених објеката у смислу Закона, који се граде на подручју за које је донесен спроведбени документ просторног уређења или на ванурбаном подручју, за издавање грађевинске дозволе нису потребни локацијски услови.

Поступак издавања локацијских услова у смислу Закона о уређењу простора и грађењу покреће се писменим захтјевом инвеститора.

Уз захтјев инвеститор је дужан приложити:

• урбанистичко-техничке услове и стручно мишљење ако нема спроведбеног документа просторног уређења, који се достављају у три примјерка само ако се раде ван органа надлежног за послове уређења простора јединице локалне самоуправе;
• копију катастарског плана, односно ажурну геодетску подлогу за предложене трасе за инфраструктурне линијске комуналне објекте, овјерене од органа надлежног за послове премјера и катастра;
• доказ о легалности постојећег објекта, уколико је ријеч о доградњи, надоградњи и промјени намјене постојећег објекта;
• опис објекта;
• сагласности на локацију објекта предвиђене у урбанистичко-техничким условима на основу посебних закона зависно од врсте и намјене објекта (комуналних предузећа, која управљају комуналном инфраструктуром, јавних предузећа, која управљају јавном инфраструктуром и слично), ако такве сагласности нису садржане у урбаностичко-техничким условима;
• рјешење о утврђивању обавезе спровођења процјене утицаја на животну средину и обиму процјене утицаја, ако је њено спровођење обавезно у складу са посебним прописом и
• идејни пројекат и доказ о власништву или праву грађења над земљиштем за објекте за које према одредбама овог Закона није потребна грађевинска дозвола.

Изузетно, ако је подручје будуће градње обухваћено спроведбеним документом просторног уређења инвеститор није дужан да приложи сагласности из 5. тачке.

Ако је подручје будуће изградње обухваћено важећим расположивим документом просторног уређења и ако планирана изградња није у складу са тим документом орган надлежан за издавање локацијских услова дужан је о томе упознати подносиоца захтјева.

Ако је подносилац захтјева приложио све потребне доказе и ако је планирана изградња у складу са важећим расположивим документом просторног уређења, надлежни орган приступа изради локацијских услова.

Ако уз захтјев нису приложени сви докази, надлежни орган позива подносиоца захтјева да их достави у накнадном року, који не може бити дужи од 30 дана, у противном захтјев ће бити одбачен.

Рок за издавање, садржај и рок важења локацијских услова

Надлежни орган дужан је да изда локацијске услове у року од 15 дана пријема комплетног захтјева.

Уколико локацијски услови нису издати у прописаним роковима, инвеститор може поднијети жалбу као да је захтјев одбијен.

Ако је подручје будуће изградње обухваћено спроведбеним документом просторног уређења, локацијски услови састоје се од овјереног извода из спроведбеног документа просторног уређења и урбанистичко-техничких услова.

Ако подручје будуће изградње није обухваћено спроведбеним документом просторног уређења, локацијски услови састоје се од:

• извода из важећег расположивог документа просторног уређења;
• стручног мишљења и урбанистичко-техничких услова и
• изјаве власника сусједних објеката и парцела, које прибавља орган по службеној дужности или их прибавља инвеститор са потписима овјереним код нотара.

Локацијски услови важе до измјене важећег или доношења спроведбеног плана, ако је прописана обавеза његовог доношења.

Ако инвеститор није поднео захтјев за грађевинску дозволу у року од годину дана од дана издавања локацијских услова, прије подношења захтјева дужан је прибавити увјерење да издати локацијски услови нису промијењени.

Инвеститор може поднијети захтјев за измјену или допуну локацијских услова, ако се захтијеване промјене односе на положај, промјену намјене, заштиту животне средине или стабилност, функционалност, димензије, спољни изглед објекта и могу се ускладити са документом просторног уређења, на основу којег су издати.

Употребна дозвола

Шематски приказ процеса издавања употребне дозволе

Поступак издавања употребне дозволе у смислу Закона о уређењу простора и грађењу, покреће се писменим захтјевом инвеститора.

Изграђени објекат не може се почети користити, односно ставити у употребу прије него што надлежни орган рјешењем изда употребну дозолу, на основу претходног извршеног техничког прегледа објекта.

Технички преглед мора се обавити најкасније у року од 15 дана од дана подношења комплетног захтјева за издавање употребне дозволе.

Инвеститор, односно власник објекта или његов правни сљедник, подноси захтјев за издавањеупотребне дозволе надлежном Органу управе који је издао грађевиску дозволу, када заједно са надзорним органом утврди да је објекат или његов дио изгађен у складу са грађевинском дозволом тако да се може користити и да је изграђен пројекат изведог стања у случајевима када је дошло до промјена које не захтјевају измјену грађевинске дозволе.

Подносила захтјева прилаже:

1. Грађевинску дозволу са пројектом изведеног стања у два примјерка, уколико је израђен и овјерен у складу са чланом 104. Закона о уређењу простора и грађењу,
2. Потврду о извршеном геодетском снимању објекта,
3. Доказ о извршеном снимању подземних инсталација,
4. Сагласност на изведено стање, када је то предвиђено посебним прописима,
5. Изјаву извођача о изведеном радовима и условима за одржавање објекта из члана 60. став 2. овог Закона,
6. Извјештај надзорног органа,
7. Енергетски сетрификат зграде.

Технички преглед обавља стручна комисија коју рјешењем формира орган који је издао грађевинску дозволу, у року од три дана од дана пријема комплетног захтјева.

Чланови комисије могу бити лица одговарајуће струке са лиценцом за ревиију или израду техничке документације или извођење радова који су предмет техничког прегледа.

Надлежни орган може повјерити технички преглед правном лицу са лиценцом за ревизију или израду техничке документације или за грађење уколико то правно лице односно запослени у том правном лицу није обављао послове стручног надзора изградње објекта или учествовао у његовом грађењу.

 Послије извршеног техничког прегледа комисија за технички преглед дужна је у року од осам дана након извршеног техничког прегледа сачини извјештај у писаној форми о резултату техничког прегледа изграђеног објекта, односно изведних радова, чији је саставни дио Засник о обављеномтехничком прегледу.

Записник о обављеном техничком прегледу садржи мишљење сваког члана комисије за технички преглед о томе да се изграђени објекат може користити, да се морају претходно отклонити утврђени недостатци, односно да се употребна дозвола не може издати.

Уколико се на основу Извјештаја о техничком прегледу утврди да нема недостатака или да су уочени недостатци отклоњени, надлежни орган дужан је у року од осам дана од пријема записника изда употребну дозволу.

Уколико су техничком прегледу утврђени недостатци које је потребно отклонити, надлежни орган ће рјешењем наложити да се утврђени недостатци у одређеном року отклоне.

Ако су сви недостатци отклољени, надлежни орган издаје употребну дозволу у року од осам дана од дана обављеног поновног техничког прегледа, а у супротном издаје се рјешење о одбијању захтјева за издавање употребне дозволе.

Трошкове обављања техничког прегледа сноси инвеститор односно власник објекта.

Надлежни орган може на основу мишљења комисије техничког прегледа издати дозволу за пробни рад и привремену употребу објекта за вријеме трајања пробног рада за објекат који с обзиром на технолошки процес уграђене инсталације опрему и постројења, захтјева пробни рад, и то само ако је комисија утврдила да је објекат изграђен у складу са грађевинском дозволом и да пуштање објекта у пробни рад не угрожава живот и здравље људи, животну средину и сусједне објекте.

Пробни рад може трајати најдуже годину дана,а изузетно у посебно сложеним технолошким процесима пробни рад се може продужити за још једну годину.

У случају оштећења објекта које угрожава стабилност самог објекта или његовог дијела, те ако постоји опасност за сусједне објекте или сигурност људи, власник објекта дужан је да предузме хитне мјере за отклањање опасности и означи објекат као опасан до отклањања оштећења.

Власник објекта може приступити уклањању објекта или његовог дијела, ако није ријеч о уклањању на основу инспекцијског рјешења, само на основу дозволе за уклањање.

Орган управе надлежан за послове уређења простора по службеној дужности или на захтјев заинтересованог лица, рјешењем одређује уклањање објекта или дијела објекта који се утврди да због физичке дотрајалости, елеметарних непогода или ратних дејстава и већих оштећења не може даље да служи својој намјени ии да представља опасност по живот или здравље људи, околне објекте и саобраћај, као и услове и мјере које је потребно спровести, односно обезбједити при уклањању објекта или дијела објекта, а што се утврђује на основу налаза и мишљења вјештака одговарајуће струке